Rao bán nhà là việc hiếm hoi mà bạn chủ động mời người hoàn toàn xa lạ vào nhà, đi khắp các phòng, mở cả tủ. Phần lớn người đến xem là người mua thật. Nhưng một số ít đến để quan sát nhà có gì, ai ở nhà giờ nào, cửa nào dễ mở; một số khác không đến mà chỉ nhắn tin, tìm cách lấy ảnh giấy tờ hay một khoản tiền "phí". Chuẩn bị an toàn không làm bạn mất khách tốt, vì người mua thật hiểu và tôn trọng điều đó.
Bài này chia làm ba phần: trước buổi hẹn, trong buổi xem và những chiêu nhắm vào người bán qua mạng. Danh mục lừa đảo nhà đất của trang có bài về các chiêu nhắm vào người mua; ở đây là phía người bán, người đang cầm tài sản và giấy tờ gốc.
Trước buổi hẹn: biết mình đang gặp ai
Bạn không cần điều tra người mua, nhưng nên biết tối thiểu: tên gọi, số điện thoại liên lạc được, họ tìm nhà cho ai ở, đã trao đổi qua tin nhắn những gì. Người mua thật thường sẵn lòng nói những điều này; người từ chối cho bất kỳ thông tin gì nhưng nhất quyết đòi đến ngay là dấu hiệu nên chậm lại. Gọi một cuộc ngắn trước buổi hẹn cũng giúp bạn nghe giọng, xác nhận số đó có thật.
Đặt lịch vào khung giờ có ít nhất hai người lớn ở nhà, và nếu có thể, vào ban ngày. Cho hàng xóm thân hoặc người nhà ở xa biết bạn đang có hẹn xem nhà, giờ nào, với ai. Một tin nhắn "hai giờ chiều có khách xem nhà, nếu bốn giờ chưa thấy nhắn thì gọi" nghe có vẻ thừa, nhưng chi phí gần như bằng không.
Nếu khách là người đi cùng môi giới, hỏi môi giới thuộc doanh nghiệp nào và có thể xác nhận qua đâu. Theo quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới cần đáp ứng điều kiện hành nghề và hoạt động trong một doanh nghiệp hoặc sàn; chi tiết nên kiểm theo văn bản đang có hiệu lực. Người tự xưng môi giới mà không nói được mình làm cho ai là người bạn nên hỏi kỹ trước khi mở cửa.
Cất gì trước khi người lạ vào nhà
Người đến xem có lý do chính đáng để mở tủ, nhìn vào góc khuất, đi lên sân thượng. Vì vậy trước buổi hẹn, những thứ sau nên được cất vào chỗ khoá hoặc mang ra khỏi nhà:
- Giấy chứng nhận nhà đất bản gốc, giấy tờ tùy thân, sổ tiết kiệm, giấy tờ xe.
- Tiền mặt, vàng, trang sức, đồng hồ, điện thoại và máy tính bảng không dùng tới.
- Chìa khoá dự phòng thường để trên móc gần cửa, điều khiển cửa cuốn.
- Thuốc men trong tủ, nhất là thuốc kê đơn.
- Lịch sinh hoạt dán tường có ghi giờ đưa đón con, giờ đi làm.
- Thư từ, hoá đơn có tên và địa chỉ của người trong nhà.
- Mật khẩu wifi dán trên bộ phát, sổ ghi chép mật khẩu.
Két sắt không cần giấu nhưng nên khoá và không mở trước mặt khách. Camera trong nhà, nếu có, nên để hoạt động bình thường; bạn nên báo trước với khách là nhà có camera, người mua thật không phản đối điều đó. Lưu ý quay phim người khác có những giới hạn về quyền riêng tư; camera để giữ an ninh nhà mình là một chuyện, quay lén khách rồi đăng lên mạng là chuyện khác hẳn.
Trong buổi xem: những thói quen giữ an toàn
Luôn có người đi cùng khách. Không để khách đi một mình lên tầng trên, kể cả khi họ nói "để em tự xem cho thoải mái". Nếu khách đi theo nhóm và tách ra, nhờ người nhà đi cùng nhóm kia.
Bạn đứng gần lối ra. Khi dẫn khách vào phòng, bạn đứng ở cửa phòng chứ không đi vào góc trong cùng. Thói quen này vừa để khách thoải mái quan sát vừa giữ cho bạn chủ động.
Không giao chìa khoá, không cho mượn giấy tờ. Khách muốn "quay lại một mình để xem kỹ" thì hẹn một buổi khác có bạn ở nhà. Khách muốn mượn giấy tờ "mang đi kiểm tra" thì từ chối; kiểm tra làm tại chỗ hoặc tại công chứng.
Để ý những câu hỏi không liên quan đến căn nhà. Người mua hỏi về điện nước, giấy tờ, hàng xóm là bình thường. Người hỏi nhà vắng giờ nào, ai giữ chìa khoá, nhà có hay để tiền mặt không là câu bạn không cần trả lời.
Kết thúc buổi xem ở cổng. Tiễn khách ra tận cổng, đóng cửa sau khi họ đi. Kiểm lại các cửa sổ, cửa sau, cửa sân thượng xem có ai vô tình hay cố ý mở chốt không.
Dặn người nhà, nhất là người cao tuổi và trẻ nhỏ
Trong thời gian rao bán, căn nhà có thể có người gõ cửa bất ngờ: "thấy tin đăng, đi ngang ghé xem luôn", "bên môi giới gửi qua xem nhà". Người lớn tuổi ở nhà một mình hay trẻ đi học về sớm là những người dễ mở cửa nhất vì muốn giúp. Vì vậy, trước khi đăng tin, nên có một quy ước chung cho cả nhà: không ai cho người lạ vào xem khi chưa có lịch hẹn với người phụ trách bán nhà, dù người đó nói gì.
Viết quy ước ngắn và cụ thể: ai là người duy nhất hẹn lịch, khách đến không hẹn thì nói gì ("nhà chỉ cho xem theo lịch hẹn, anh chị nhắn theo tin đăng giúp"), không nói ai đang đi vắng hay mấy giờ về, không đưa giấy tờ, không nhận tiền hay quà của bất kỳ ai liên quan đến chuyện bán nhà. Dán một bản ở chỗ dễ thấy gần cửa, phía trong nhà.
Bạn có thể nhờ AI soạn quy ước này cho dễ hiểu với người lớn tuổi: "Viết năm điều dặn người nhà trong thời gian bán nhà, câu ngắn, dễ nhớ, giọng nhẹ nhàng, có một câu mẫu để trả lời người lạ gõ cửa." Đọc lại và nói trực tiếp với từng người, nhất là cha mẹ lớn tuổi; một tờ giấy dán tường không thay được lời dặn trực tiếp.
Những chiêu nhắm vào người bán qua tin nhắn
Nhiều rủi ro với người bán không đến từ người vào nhà mà từ người không bao giờ đến. Bảng dưới gom các kiểu thường gặp; ví dụ ở đây đều là ví dụ giả định để minh hoạ cách nhận ra.
| Kiểu tiếp cận | Dấu hiệu | Cách xử lý |
|---|---|---|
| Xin ảnh sổ đầy đủ "để ngân hàng duyệt trước" | Chưa xem nhà, chưa gặp mặt, giục gửi gấp | Chỉ gửi ảnh đã che, bản gốc cho xem trực tiếp |
| Tự xưng môi giới, thu "phí đăng tin", "phí thẩm định" trước | Đòi chuyển khoản trước khi có thoả thuận bằng văn bản | Không trả phí trước; môi giới hợp pháp ký hợp đồng dịch vụ rõ ràng |
| Người mua ở xa gửi ảnh chuyển khoản tiền cọc | Ảnh chụp màn hình, tiền chưa vào tài khoản, rồi xin hoàn lại phần "chuyển thừa" | Chỉ tin số dư thật trong tài khoản; không hoàn tiền theo ảnh chụp |
| Gửi tệp hay đường dẫn "hợp đồng mẫu", "hồ sơ vay" | Đòi cài ứng dụng, nhập mã xác thực | Không mở tệp lạ, không đọc mã xác thực cho ai |
| Đòi ký giấy tờ hay uỷ quyền "cho nhanh" | Đề nghị bạn ký trước khi có hợp đồng đặt cọc chính thức | Chỉ ký tại công chứng hoặc khi đã đọc kỹ, có người tin cậy xem cùng |
Những chiêu lừa chung như giả giọng người quen, đường dẫn lạ, ứng dụng giả mạo có bài chi tiết trên trang AI Bảo Mật. Ở đây chỉ nhấn một điều: tiền cọc nhà là khoản lớn, kẻ gian biết người bán đang chờ tiền, nên mọi giao dịch tiền đều phải kiểm bằng số dư thật, không bằng ảnh.
Nhờ AI soát tin nhắn đáng ngờ
Khi nhận một tin nhắn làm bạn lấn cấn, AI có thể giúp bạn bình tĩnh nhìn lại trước khi trả lời. Đây là một lượt soát thêm, không phải lời phán quyết.
- Chép phần nội dung tin nhắn, bỏ tên người gửi, số điện thoại, số tài khoản và mọi đường dẫn.
- Dán vào chatbot với câu lệnh: "Đây là tin nhắn người bán nhà nhận được từ một người tự xưng là người mua. Liệt kê những điểm bất thường so với một giao dịch mua nhà bình thường, và gợi ý câu hỏi người bán nên hỏi lại để kiểm chứng. Không kết luận người gửi là lừa đảo hay không."
- Đọc các điểm bất thường AI nêu, so với cảm giác của chính bạn.
- Dùng câu hỏi kiểm chứng: đề nghị gặp trực tiếp, đề nghị giao dịch qua công chứng, đề nghị chuyển khoản trước rồi mới làm bước tiếp. Người mua thật đồng ý; kẻ gian thường lảng sang chuyện khác.
- Nếu nghi ngờ rõ, ngừng trao đổi, lưu lại tin nhắn và hỏi người có chuyên môn hoặc cơ quan chức năng nơi cư trú.
AI không biết người gửi là ai và có thể nhận định sai theo cả hai hướng. Điều nó làm tốt là chỉ ra những bước bất thường trong cách tiếp cận, như giục gấp, đòi tiền trước, đòi giấy tờ trước khi gặp mặt. Quyết định cuối cùng vẫn là của bạn.
Nếu đã lỡ gửi giấy tờ hoặc chuyển tiền
Nếu bạn đã gửi ảnh giấy chứng nhận đầy đủ cho một người lạ và giờ thấy nghi ngờ, điều đầu tiên là đừng hoảng. Ảnh chụp không thay được bản gốc trong các giao dịch chính thức, nhưng nó có thể được dùng để làm giấy tờ giả hoặc đăng tin giả cho thuê, bán nhà của bạn. Hãy giữ chặt bản gốc, báo cho người nhà biết để không ai giao giấy tờ cho người lạ, và có thể hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc công chứng nơi có nhà về cách thông báo, phòng ngừa giao dịch giả mạo theo quy định hiện hành.
Nếu đã chuyển tiền cho người tự xưng môi giới hay người mua, liên hệ ngay ngân hàng của mình để hỏi về khả năng tạm giữ giao dịch, lưu toàn bộ tin nhắn, ảnh chụp màn hình, số tài khoản nhận tiền, rồi trình báo cơ quan công an nơi cư trú. Càng sớm càng tốt; thông tin cụ thể về kênh tiếp nhận nên kiểm theo hướng dẫn hiện hành của cơ quan chức năng.
Nếu sự việc liên quan đến một giao dịch nhà đất đang dở dang, như đã ký giấy tay hay đã nhận một phần tiền cọc từ người mà giờ nghi ngờ, hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc một luật sư bạn tin cậy, mang theo toàn bộ giấy tờ và tin nhắn đã lưu, để biết bước tiếp theo trong đúng tình huống của mình.
Câu hỏi thường gặp
Có nên cho khách xem nhà khi chỉ có một mình ở nhà không?
Nên tránh. Đặt lịch vào lúc có ít nhất hai người lớn ở nhà, ưu tiên ban ngày, và báo cho người thân biết giờ hẹn. Người mua thật không thấy phiền vì điều này, còn bạn tránh được những tình huống khó xử lý một mình.
Khách muốn mượn sổ đỏ mang đi ngân hàng kiểm tra thì sao?
Từ chối. Bản gốc không nên rời tay bạn trước khi ký hợp đồng tại công chứng. Nếu ngân hàng của người mua cần kiểm tra, việc đó làm được khi bạn có mặt hoặc theo quy trình chính thức giữa các bên.
Người mua gửi ảnh đã chuyển khoản tiền cọc nhưng chưa thấy tiền về thì làm gì?
Chỉ tin số dư thật trong tài khoản của bạn, không tin ảnh chụp màn hình. Không hoàn lại bất kỳ khoản chuyển thừa nào theo yêu cầu khi tiền chưa thực sự vào tài khoản. Nếu thấy nghi ngờ, hỏi ngân hàng của mình.
Có được lắp camera trong nhà khi khách đến xem không?
Camera giữ an ninh nhà mình là bình thường, nên báo trước với khách. Tuy nhiên không nên đăng hình ảnh khách lên mạng hay dùng vào việc khác, vì quay và phát tán hình ảnh người khác có giới hạn về quyền riêng tư.
Nhờ AI kiểm tin nhắn đáng ngờ có đáng tin không?
AI chỉ giúp chỉ ra những bước bất thường như giục gấp, đòi tiền hay giấy tờ trước khi gặp. Nó không biết người gửi là ai và có thể nhận định sai. Coi đó là một lượt soát thêm, quyết định vẫn là của bạn.
Môi giới tự tìm đến muốn dẫn khách xem nhà có nên đồng ý?
Hỏi họ thuộc doanh nghiệp hay sàn nào, có chứng chỉ hành nghề không, và chưa ký gì thì không trả phí. Nếu muốn hợp tác, ký thoả thuận dịch vụ rõ ràng; bài về ký gửi nhà cho môi giới trong cùng danh mục có các điều khoản cần xem.