Khi đi xem nhà để mua, bạn cần hỏi về bốn nhóm: lịch sử căn nhà (xây năm nào, sửa gì, vì sao bán), tình trạng từng khu vực (thấm, nứt, điện nước), chi phí và quy định khi ở (phí, hàng xóm, quy định khu), và giấy tờ ở mức người bán phải trả lời được. Danh sách nên chuẩn bị từ trước, chia theo đường đi trong nhà để không bỏ sót.
Buổi xem nhà thường chỉ kéo dài mười lăm đến ba mươi phút, có người bán hoặc môi giới nói liên tục bên cạnh. Không có danh sách, bạn sẽ nhớ được cái bếp đẹp và quên hỏi mái có dột không. Bài này đưa ra danh sách câu hỏi theo từng khu vực trong nhà, mẹo chia việc khi đi xem cùng gia đình, và cách dùng AI để chuẩn bị trước và tóm tắt sau buổi xem.
Trước khi bước vào nhà: hỏi về lịch sử và lý do bán
Những câu này nên hỏi ngay từ đầu, khi người bán còn đang chào hỏi, vì câu trả lời định hướng cách bạn quan sát phần còn lại của căn nhà.
- Nhà xây năm nào, đã sửa lớn lần nào, sửa những phần gì?
- Gia đình đã ở đây bao lâu, vì sao bây giờ bán?
- Ai đang đứng tên trên giấy chứng nhận, người đó có mặt khi ký giấy tờ được không?
- Nhà có đang cho thuê, thế chấp hay có ai khác đang ở không?
- Có đồ đạc, thiết bị nào bán kèm, cái nào sẽ mang đi?
- Mùa mưa vừa rồi nhà có gặp vấn đề gì về nước không?
Câu "vì sao bán" thường nhận được câu trả lời chung chung như cần tiền, chuyển chỗ làm. Bạn không cần tra hỏi thêm, nhưng ghi lại; đôi khi câu trả lời của người bán và người môi giới khác nhau, đó là chi tiết đáng lưu ý.
Đi từng khu vực: hỏi gì, nhìn gì
Đi theo một trình tự cố định giúp bạn không bỏ sót, từ ngoài vào trong, từ dưới lên trên. Mỗi khu có vài câu hỏi và vài thứ cần tự nhìn.
| Khu vực | Câu hỏi nên đặt | Tự quan sát |
|---|---|---|
| Lối vào, đường hẻm | Xe máy, ô tô để ở đâu; mưa lớn nước lên tới đâu | Độ rộng đường; cốt nền nhà so với mặt đường; cống thoát nước trước cửa |
| Phòng khách, phòng ngủ | Phòng nào nóng nhất buổi chiều; có ồn từ đường không | Cửa sổ mở được không; vết ố trên trần, góc tường |
| Bếp | Bếp dùng gas hay điện; khói thoát ra đâu | Bồn rửa có rò dưới tủ không; ổ cắm gần nguồn nước |
| Phòng vệ sinh | Có bị tắc, có mùi ngược không; chống thấm làm lại khi nào | Mở vòi xem áp lực nước; nhìn chân tường phía ngoài phòng vệ sinh |
| Cầu thang, sân thượng, mái | Mái có dột không; sân thượng chống thấm khi nào | Vết nước trên trần tầng trên cùng; tay vịn cầu thang chắc không |
| Điện nước | Đồng hồ điện nước riêng hay chung; hệ thống điện đã thay lần nào | Bảng điện có cầu dao chống giật không; dây điện đi nổi lộn xộn không |
| Hàng xóm, tường chung | Nhà bên có đang xây sửa không; tường chung có thấm không | Vết nứt chạy dọc tường giáp ranh; tiếng ồn từ nhà bên |
Với vết nứt, thấm, nghiêng, bạn chỉ cần phát hiện và chụp lại. Việc đánh giá mức độ nghiêm trọng thuộc về kỹ sư; bài về xem hiện trạng nhà trong cùng danh mục nói rõ hơn khi nào cần mời người có nghề.
Câu hỏi riêng khi xem căn hộ chung cư
Với căn hộ, nhiều điều quan trọng nằm ngoài cánh cửa căn hộ: thang máy, bãi xe, ban quản lý. Những câu dưới đây nên hỏi cả người bán lẫn một hai cư dân bạn gặp ở sảnh hay thang máy.
- Phí quản lý hiện tại tính theo cách nào, đã điều chỉnh bao giờ chưa, người bán có đang nợ khoản phí nào không?
- Chỗ để xe máy, ô tô của căn hộ được cấp thế nào, có phải đăng ký chờ không?
- Thang máy có hay hỏng, giờ cao điểm chờ thang có lâu không?
- Toà nhà đã có ban quản trị chưa, quỹ bảo trì đang được quản lý ra sao?
- Căn hộ có bị thấm từ căn tầng trên, có ồn từ hệ thống kỹ thuật chung không?
- Nội quy toà nhà có hạn chế gì về sửa chữa, nuôi thú cưng, giờ chuyển đồ không?
- Căn hộ đã có giấy chứng nhận chưa, nếu chưa thì vì sao và đang ở giai đoạn nào?
Câu cuối liên quan tới pháp lý dự án, cần kiểm kỹ hơn ở danh mục dự án chung cư của trang. Ở buổi xem, chỉ cần ghi lại câu trả lời để kiểm tiếp.
Hỏi về chi phí ở hằng tháng, không chỉ chi phí mua
Người mua để ở hay chỉ chú ý số tiền phải trả để có căn nhà, mà quên số tiền phải trả mỗi tháng để sống trong đó. Hai căn tương đương nhau có thể khác nhau nhiều ở chi phí ở: một căn hướng tây phải chạy điều hoà nhiều, một căn có đồng hồ nước chung phải chia với nhà bên, một căn chung cư có phí gửi xe và phí quản lý cao hơn.
Hãy hỏi người bán tiền điện, nước trung bình mỗi tháng vào mùa nóng, các khoản đóng góp cho tổ dân phố hay ban quản trị, phí thu gom rác. Không cần con số chính xác; bạn chỉ cần hình dung để đưa vào bảng so sánh. Ghi lại theo lời người bán và kiểm lại khi có thể, ví dụ xin xem hoá đơn điện gần nhất đã che thông tin cá nhân.
Chia việc khi đi xem cùng gia đình
Một người hỏi, một người nhìn. Người hỏi giữ nhịp trò chuyện với người bán. Người nhìn đi chậm, mở cửa tủ, nhìn trần, thử vòi nước. Khi một người vừa hỏi vừa nhìn, cả hai việc đều làm dở.
Một người ghi. Nếu đi ba người, một người chuyên ghi chú hoặc ghi âm câu trả lời (xin phép trước khi ghi âm). Nếu chỉ đi hai người, dùng ghi chú giọng nói ngay sau buổi xem, khi còn nhớ rõ.
Mỗi người một góc nhìn. Người hay nấu ăn để ý bếp, người lo việc sửa chữa để ý điện nước, ông bà để ý cầu thang và phòng tầng trệt. Phân trước để mỗi người biết mình chịu trách nhiệm phần nào.
Chụp ảnh có hệ thống. Chụp mỗi phòng một ảnh toàn cảnh rồi mới chụp chi tiết. Xin phép chủ nhà trước khi chụp và tránh chụp đồ đạc, ảnh gia đình của họ. Sau năm căn, ảnh chụp lộn xộn là thứ khiến bạn không nhớ căn nào là căn nào.
Không bàn quyết định trước mặt người bán. Những câu như "nhà này đẹp quá" hay "chắc lấy căn này" nên để dành về nhà. Trước mặt người bán, chỉ hỏi và ghi.
Dùng AI để chuẩn bị danh sách câu hỏi riêng cho từng căn
Danh sách chung ở trên là khung. Với mỗi căn cụ thể, bạn có thể nhờ AI điều chỉnh theo tin rao và tiêu chí của gia đình, để buổi xem tập trung vào những điều còn chưa rõ.
- Dán tin rao đã bỏ thông tin người đăng, cùng những câu trả lời người bán đã nhắn trước.
- Dán bảng tiêu chí gia đình, chỉ phần nhóm bắt buộc và loại ngay.
- Yêu cầu: "Dựa trên tin rao và tiêu chí, soạn danh sách câu hỏi khi đi xem căn nhà này, chia theo lối vào, các phòng, bếp, vệ sinh, mái, điện nước, hàng xóm. Ưu tiên những điều tin rao chưa nói rõ và những tiêu chí bắt buộc chưa kiểm được. Tối đa hai mươi câu."
- Đọc lại và gạch câu thừa. Danh sách quá dài sẽ không hỏi hết trong một buổi.
- Chuyển danh sách vào ghi chú điện thoại dạng có ô đánh dấu, mang theo khi đi xem.
Đừng dán ảnh giấy chứng nhận hay giấy tờ tuỳ thân của người bán vào AI ở bước này. Nếu người bán gửi ảnh giấy tờ, lưu riêng và chỉ dùng khi cần đối chiếu, che số định danh trước khi đưa cho bất kỳ công cụ nào.
Sau buổi xem: tóm tắt bằng AI trong mười phút
Ngay sau khi rời căn nhà, ngồi lại ở quán nước gần đó, mỗi người nói nhanh vào điện thoại những gì mình thấy và nghe: điểm thích, điểm lo, câu trả lời đáng nhớ của người bán. Cách này giữ được chi tiết trước khi chúng bị trộn với căn tiếp theo.
Về nhà, chuyển ghi chú giọng nói thành chữ bằng tính năng có sẵn trên điện thoại, dán vào AI cùng danh sách câu hỏi ban đầu, rồi yêu cầu: "Tóm tắt buổi xem nhà theo đúng danh sách câu hỏi: câu nào đã có trả lời và trả lời ra sao, câu nào chưa hỏi được, những điều lo ngại được nhắc tới, những điều cần kiểm thêm. Không thêm nhận định của bạn." Câu cuối giúp bảng tóm tắt chỉ chứa những gì gia đình thật sự ghi nhận.
Bản tóm tắt này đưa vào bảng tính so sánh các căn. Sau vài buổi, bạn sẽ có một bộ hồ sơ đều tay cho từng căn, thay vì những ký ức mờ nhạt. Có bài riêng trong danh mục về cách ghi chú và chấm các căn đã xem.
Những câu không nên hỏi và không nên trả lời
Có vài câu hỏi khiến buổi xem nhà đi lệch hướng, và vài thông tin bạn không cần chia sẻ ở buổi đầu tiên.
- Không cần hỏi người bán "giá này có thương lượng được không" ngay khi bước vào nhà; bạn chưa biết căn nhà đủ để thương lượng điều gì.
- Không cần nói cho người bán khoản tài chính tối đa của gia đình hay việc bạn đã xem bao nhiêu căn.
- Không đưa bản chụp căn cước, sổ hộ khẩu cũ hay giấy tờ thu nhập của gia đình ở buổi xem đầu, dù được đề nghị "để giữ chỗ".
- Không hỏi những câu về tín ngưỡng, đời tư của gia đình người bán; chỉ hỏi về căn nhà.
- Không chuyển khoản bất kỳ khoản nào "giữ chỗ", "đặt trước" trong buổi xem đầu tiên. Đặt cọc là một bước riêng, cần đọc kỹ giấy tờ và hợp đồng.
Giữ buổi xem đầu là buổi thu thập thông tin. Quyết định để sau khi cả gia đình đã xem lại ghi chú.
Câu hỏi thường gặp
Đi xem nhà lần đầu nên mang theo những gì?
Mang điện thoại đã sạc đầy để chụp ảnh và ghi chú, thước dây hoặc thước đo bằng tia, đèn pin nhỏ để soi gầm tủ và góc tối, danh sách câu hỏi in sẵn hoặc trong ghi chú. Không cần mang giấy tờ cá nhân của gia đình.
Có nên ghi âm buổi xem nhà không?
Có thể ghi âm phần trò chuyện với người bán để không quên câu trả lời, nhưng nên xin phép trước. Nếu người bán không đồng ý, hãy ghi chú bằng giọng nói ngay sau buổi xem. Bản ghi âm chỉ dùng cho gia đình, không chia sẻ ra ngoài.
Một căn nhà nên đi xem mấy lần trước khi quyết định?
Ít nhất hai lần, vào hai khung giờ khác nhau, ví dụ một lần buổi sáng ngày thường và một lần buổi tối. Nếu đã nghiêm túc cân nhắc, nên đi thêm một lần vào ngày mưa để xem lối vào và thoát nước.
AI có thể phát hiện vấn đề của căn nhà qua ảnh chụp không?
AI có thể mô tả những gì nhìn thấy trong ảnh như vết ố, vết nứt, và gợi ý câu hỏi. Nhưng nó không đánh giá được mức độ nghiêm trọng hay nguyên nhân. Dùng nhận xét của AI làm danh sách cần hỏi người có chuyên môn.
Nên đi xem nhà cùng ai?
Nên đi cùng ít nhất một người trong gia đình sẽ sống ở căn nhà, để có hai góc nhìn. Nếu có người quen am hiểu xây dựng hoặc điện nước, mời đi cùng một buổi là rất có ích, nhưng việc đánh giá kết cấu vẫn nên do kỹ sư đảm nhận.
Người bán đề nghị đặt cọc giữ chỗ ngay trong buổi xem thì làm sao?
Lịch sự từ chối và nói rằng gia đình cần thời gian xem lại giấy tờ. Đặt cọc là bước có ràng buộc pháp lý, cần đọc kỹ giấy tờ và hợp đồng đặt cọc. Danh mục đặt cọc và hợp đồng của trang có các bài hướng dẫn chi tiết.