Hợp đồng dịch vụ môi giới với chủ nhà cần trả lời rõ năm câu: môi giới làm những việc gì, trong bao lâu, có độc quyền hay không, thù lao phát sinh khi nào và ai trả, và chuyện gì xảy ra nếu chủ bán cho khách môi giới đã giới thiệu sau khi hợp đồng hết hạn. Phần lớn tranh chấp phí môi giới mà người trong nghề kể lại đều xuất phát từ việc một trong năm câu đó không được viết ra.
Phía người bán có bài riêng về việc nên ký gửi với môi giới thế nào; bài này nhìn từ phía môi giới, người cần một hợp đồng công bằng để bảo vệ công sức của mình mà không đặt điều khoản bất lợi cho chủ nhà. Pháp luật về kinh doanh bất động sản yêu cầu hợp đồng dịch vụ được lập thành văn bản; chủ thể ký và nội dung bắt buộc cần kiểm theo quy định hiện hành, thường hợp đồng được ký qua doanh nghiệp nơi bạn hành nghề. Với tranh chấp cụ thể, bạn nên hỏi luật sư, ví dụ qua AI Cố Vấn.
Vì sao thoả thuận miệng là nguồn gốc của tranh chấp
Cảnh quen thuộc trong nghề: môi giới nhận bán căn nhà bằng một cuộc điện thoại, chủ nói "bán được thì anh chị gửi phí". Môi giới đăng tin, dẫn khách xem nhiều lần, một khách ưng. Vài tuần sau, môi giới nghe tin căn nhà đã bán, cho đúng khách đó, qua một người khác hoặc chủ tự bán. Chủ nói không biết khách đó do môi giới dẫn tới, hoặc nói giá bán thấp hơn nên phí phải khác. Không có văn bản, mọi lập luận của môi giới chỉ là lời nói.
Thoả thuận miệng cũng thiệt cho chủ nhà. Họ không biết môi giới sẽ làm gì cụ thể, có được đăng ảnh nhà lên mạng không, có được dẫn khách vào nhà khi chủ vắng không, có ai khác cũng đang rao căn nhà với giá khác không. Nhiều chủ nhà than phiền về việc thấy căn nhà của mình được rao ở nhiều nơi với nhiều mức giá, chính là hệ quả của nhiều thoả thuận miệng chồng nhau.
Một hợp đồng ngắn, rõ ràng, giải quyết những vướng mắc đó cho cả hai bên. Nó không cần dài; cần đúng chỗ.
Các điều khoản nên có và điều cần viết rõ
Bảng dưới liệt kê các điều khoản chính của hợp đồng dịch vụ môi giới bán nhà, kèm điều mà môi giới hay viết thiếu. Đây là khung để bạn đối chiếu với mẫu của doanh nghiệp mình, không phải mẫu hợp đồng thay thế.
| Điều khoản | Cần viết rõ |
|---|---|
| Thông tin căn nhà | Mô tả đủ để xác định căn, kèm tình trạng giấy tờ chủ cung cấp và cam kết của chủ về tính chính xác |
| Phạm vi công việc | Đăng tin ở đâu, có được chụp ảnh, quay video không; dẫn khách xem theo lịch nào; có hỗ trợ thủ tục hay chỉ giới thiệu |
| Thời hạn | Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, cách gia hạn |
| Độc quyền hay không | Chủ có được nhờ môi giới khác, có được tự bán không, và phí tính thế nào trong từng trường hợp |
| Thù lao | Cách tính là tỷ lệ trên giá bán hay mức cố định, phát sinh khi nào: khi ký đặt cọc, khi công chứng hay khi nhận đủ tiền |
| Giá chào bán | Mức chủ đưa ra, ai được quyền đổi, đổi phải báo bằng cách nào |
| Khách đã giới thiệu | Danh sách khách môi giới đã dẫn xem, và thù lao nếu chủ bán cho họ trong một khoảng thời gian sau khi hết hạn |
| Tiền cọc | Môi giới không nhận cọc thay chủ, tiền đi thẳng giữa hai bên |
| Chấm dứt sớm | Bên nào được chấm dứt, báo trước bao lâu, chi phí đã bỏ ra xử lý thế nào |
Mọi con số về thù lao, thời hạn trong hợp đồng do hai bên thoả thuận; bài không nêu mức cụ thể. Điều quan trọng là cách tính và thời điểm phát sinh được viết đủ rõ để một người thứ ba đọc vào hiểu giống hai bên.
Độc quyền và không độc quyền: chọn sao cho công bằng
Không độc quyền. Chủ có thể nhờ nhiều môi giới, và chỉ ai mang tới người mua mới được thù lao. Linh hoạt cho chủ, nhưng dễ dẫn tới tình trạng một căn được rao nhiều giá và nhiều người tranh nhau một khách. Hợp đồng cần định nghĩa rõ thế nào là "khách do môi giới giới thiệu", ví dụ khách đã được môi giới dẫn xem và ghi trong danh sách gửi chủ.
Độc quyền. Chỉ một môi giới được nhận bán trong thời hạn, đổi lại môi giới cam kết công việc cụ thể hơn. Chủ cần biết rõ trường hợp tự tìm được người mua thì phí tính thế nào. Môi giới đòi độc quyền mà không cam kết việc gì là không công bằng với chủ.
Thời hạn hợp lý. Độc quyền dài quá trói tay chủ khi môi giới không làm. Thời hạn ngắn kèm quyền gia hạn khi hai bên hài lòng là cách cân bằng.
Báo cáo định kỳ. Dù chọn kiểu nào, cam kết gửi chủ báo cáo ngắn mỗi tuần hoặc mỗi hai tuần: đã đăng tin ở đâu, bao nhiêu lượt hỏi, bao nhiêu buổi xem, phản hồi chung của khách. Báo cáo này là bằng chứng công việc của bạn và là lý do để chủ gia hạn.
Nhờ AI soát hợp đồng tìm chỗ thiếu
AI giỏi đọc một văn bản dài và chỉ ra chỗ thiếu so với một danh sách. Dùng nó như người soát thứ hai, không phải người soạn hợp đồng.
- Lấy bản hợp đồng mẫu của doanh nghiệp bạn hành nghề cùng, hoặc bản nháp đã điền cho căn cụ thể. Che tên chủ, số giấy tờ, địa chỉ chính xác, số tài khoản.
- Câu lệnh mẫu: "Dưới đây là hợp đồng dịch vụ môi giới bán nhà đã che thông tin cá nhân. Đối chiếu với danh sách điều khoản sau: phạm vi công việc, thời hạn, độc quyền, cách tính và thời điểm phát sinh thù lao, khách đã giới thiệu sau khi hết hạn, tiền cọc, chấm dứt sớm. Với mỗi mục, cho biết hợp đồng đã có chưa, và trích nguyên văn câu tương ứng."
- Hỏi thêm: "Có câu nào có thể hiểu theo hai cách không? Có điều khoản nào chỉ có lợi cho một bên mà không có nghĩa vụ đối ứng không?"
- Đọc kết quả, đối chiếu với câu trích nguyên văn. Nếu AI nói hợp đồng có một điều khoản mà không trích được câu nào, nhiều khả năng nó tự suy ra.
- Sửa bản nháp, và với những câu bạn không chắc về giá trị pháp lý, hỏi bộ phận pháp chế của doanh nghiệp hoặc luật sư.
Không hỏi AI "hợp đồng này có hợp pháp không" hay "điều khoản này có hiệu lực không". AI không biết đầy đủ văn bản hiện hành và không có thông tin về vụ việc của bạn. Phần đó thuộc về người có chuyên môn pháp lý.
Giữ chứng cứ công việc trong suốt thời hạn hợp đồng
Hợp đồng tốt chỉ phát huy khi có chứng cứ đi kèm. Trong suốt thời hạn, giữ một nhật ký ngắn cho từng căn: ngày đăng tin, nơi đăng, các buổi dẫn xem với mã khách, phản hồi chung, những lần chủ đổi giá hay đổi điều kiện. Mỗi mục có ngày tháng và, nếu được, có tin nhắn xác nhận của chủ.
AI giúp gom nhật ký thành báo cáo định kỳ gửi chủ. Dán các dòng nhật ký trong tuần, đã che tên khách, và yêu cầu: "Viết báo cáo ngắn gửi chủ nhà về tuần làm việc vừa qua, gồm số lượt hỏi, số buổi xem, phản hồi chung của khách và việc dự kiến tuần tới. Không đưa nhận định về giá trị căn nhà, không hứa thời gian bán được." Đọc lại, sửa giọng, rồi gửi qua kênh mà chủ đã đồng ý trong hợp đồng.
Báo cáo đều đặn có hai tác dụng. Chủ thấy công việc của bạn mỗi tuần nên ít khi nghi ngờ khi đến lúc trả phí. Và nếu có tranh chấp, chuỗi báo cáo có ngày tháng là bằng chứng rõ hơn mọi lời kể lại.
Những điều khoản không nên đưa vào
Có những điều khoản giúp môi giới thu phí chắc chắn hơn nhưng không công bằng với chủ nhà, và thường gây tranh chấp hoặc mất uy tín. Khi soạn hoặc soát hợp đồng, bỏ các kiểu sau.
- Phí phát sinh khi chủ đổi ý không bán nữa, trong khi môi giới chưa mang tới người mua nào.
- Độc quyền không thời hạn hoặc tự động gia hạn mà chủ không được báo.
- Điều khoản cho môi giới tự quyết giá chào bán mà không cần chủ đồng ý.
- Điều khoản cho môi giới nhận tiền cọc hoặc tiền mua nhà thay chủ.
- Điều khoản ràng buộc chủ phải bán cho người mua môi giới chọn.
- Câu chữ mơ hồ kiểu "các chi phí phát sinh khác" mà không liệt kê.
Một hợp đồng công bằng làm chủ nhà sẵn lòng ký, sẵn lòng giới thiệu bạn với người quen, và ít tranh chấp hơn. Bạn mất một chút bảo đảm trên giấy nhưng được nhiều hơn trong thực tế.
Ví dụ giả định: điều khoản khách đã giới thiệu cứu một khoản phí
Một môi giới ở Tây Ninh nhận bán căn nhà phố theo hợp đồng không độc quyền có thời hạn ba tháng. Trong hợp đồng có điều khoản: môi giới gửi chủ danh sách mã khách đã dẫn xem sau mỗi buổi, chủ ký nhận qua tin nhắn; nếu chủ bán cho khách trong danh sách trong vòng một khoảng thời gian sau khi hết hạn, thù lao vẫn phát sinh theo thoả thuận.
Hết ba tháng, chưa ai mua. Một tháng sau, một khách trong danh sách quay lại liên hệ trực tiếp với chủ và mua căn nhà. Vì danh sách đã được chủ xác nhận từng lần, hai bên đối chiếu nhanh và thù lao được trả theo hợp đồng, không cần tranh cãi. Không có điều khoản và danh sách đó, môi giới chỉ còn cách dựa vào lòng tốt của chủ.
Điều đáng chú ý là điều khoản này công bằng với cả chủ: nó chỉ áp dụng với khách cụ thể mà chủ đã biết, trong thời gian giới hạn. Chủ vẫn tự do bán cho bất kỳ ai khác. Đây là kiểu điều khoản bảo vệ công sức môi giới mà không trói tay người bán.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng dịch vụ môi giới bán nhà cần có những điều khoản gì?
Cần có thông tin căn nhà, phạm vi công việc, thời hạn, độc quyền hay không, cách tính và thời điểm phát sinh thù lao, giá chào bán và ai được đổi, khách đã giới thiệu sau khi hết hạn, quy định về tiền cọc và chấm dứt sớm.
Môi giới có cần ký hợp đồng bằng văn bản với chủ nhà không?
Nên ký bằng văn bản và qua doanh nghiệp bạn hành nghề cùng. Pháp luật về kinh doanh bất động sản yêu cầu hợp đồng dịch vụ được lập thành văn bản. Kiểm quy định hiện hành để biết chi tiết, và tránh thoả thuận miệng vốn là nguồn gốc của nhiều tranh chấp phí.
Hợp đồng môi giới độc quyền và không độc quyền khác nhau thế nào?
Độc quyền chỉ cho một môi giới nhận bán trong thời hạn, đổi lại môi giới cam kết công việc cụ thể hơn. Không độc quyền cho chủ nhờ nhiều người, chỉ ai mang tới người mua mới nhận thù lao. Cả hai đều cần định nghĩa rõ cách tính phí trong từng trường hợp.
Chủ nhà bán cho khách môi giới đã dẫn xem sau khi hết hợp đồng thì sao?
Điều này phụ thuộc vào hợp đồng. Nếu có điều khoản về khách đã giới thiệu kèm danh sách được chủ xác nhận và thời gian áp dụng, thù lao có căn cứ để phát sinh. Không có điều khoản đó, môi giới rất khó đòi phí. Với tranh chấp cụ thể, nên hỏi luật sư.
Có nên nhờ AI soạn hợp đồng môi giới từ đầu không?
Không nên. Dùng mẫu của doanh nghiệp hoặc mẫu đã được người có chuyên môn pháp lý xem, rồi nhờ AI soát xem có thiếu điều khoản nào so với danh sách, có câu nào hiểu hai cách. AI không thay được ý kiến pháp lý về hiệu lực của hợp đồng.
Môi giới có được nhận tiền cọc thay chủ nhà không?
Không nên, và hợp đồng nên ghi rõ môi giới không nhận cọc thay chủ. Tiền cọc đi thẳng từ người mua tới người bán, có văn bản. Trung gian cầm tiền là nguyên nhân của nhiều vụ mất cọc và đặt môi giới vào vị trí rủi ro.