Ký gửi nhà cho môi giới là trao cho một người khác quyền nói về căn nhà của bạn với người mua. Một môi giới làm tốt giúp bạn tiết kiệm nhiều tuần trả lời tin nhắn, dẫn khách và lọc người không nghiêm túc. Một thoả thuận lỏng lẻo thì ngược lại: tin đăng sai thông tin, khách được hứa những điều bạn chưa đồng ý, tiền cọc đi qua tay người thứ ba, và đến lúc có tranh chấp về phí thì không ai nhớ đã nói gì.
Bài này viết cho chủ nhà lần đầu ký gửi. Phần đầu là cách chọn và hỏi môi giới, phần giữa là những điều khoản thoả thuận nên có, phần cuối là cách dùng AI soát văn bản trước khi ký. Bài không bàn mức phí bao nhiêu là hợp lý; đó là chuyện thoả thuận giữa hai bên và tùy thị trường từng nơi.
Có nên ký gửi không: tự bán và ký gửi khác nhau ở đâu
Tự bán nghĩa là bạn làm tất cả: chụp ảnh, viết tin, trả lời, dẫn xem, thương lượng. Bạn giữ toàn quyền kiểm soát thông tin và không mất phí dịch vụ, nhưng tốn thời gian, và nếu bạn đi làm cả ngày hay đang ở tỉnh khác thì gần như không làm nổi. Ký gửi nghĩa là bạn chuyển phần lớn công việc đó cho người khác, đổi lại một khoản phí khi bán được, và chấp nhận rằng thông tin về nhà mình sẽ đi qua miệng người khác.
Không có lựa chọn đúng cho mọi người. Ký gửi thường hợp khi bạn ở xa căn nhà, khi nhà đang cho thuê và cần người phối hợp với người thuê, hay khi bạn không muốn trực tiếp mặc cả. Tự bán thường hợp khi bạn sống ngay trong nhà, có thời gian, và giấy tờ đơn giản. Nhiều người chọn cách giữa: tự đăng tin, đồng thời nhận hợp tác không độc quyền với một hai môi giới.
Dù chọn cách nào, những gì bạn đã chuẩn bị ở các bài trước trong danh mục này, như hồ sơ giấy tờ, bộ ảnh, bảng thông tin và phần điểm cần biết, vẫn có ích. Một môi giới nhận được bảng thông tin đầy đủ và trung thực từ chủ nhà sẽ làm việc nhanh hơn và ít khả năng nói sai về nhà bạn.
Hỏi môi giới những gì trước khi ký
Bạn có quyền hỏi kỹ người sẽ đại diện nói về căn nhà của mình. Những câu sau giúp phân biệt môi giới làm nghề nghiêm túc với người chỉ muốn giữ nguồn hàng:
- Anh chị làm cho doanh nghiệp môi giới hay sàn giao dịch nào, có chứng chỉ hành nghề không? Theo quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới cần có chứng chỉ và hoạt động trong một doanh nghiệp hoặc sàn; điều kiện cụ thể nên kiểm theo văn bản đang có hiệu lực.
- Anh chị sẽ đăng tin ở đâu, dùng ảnh nào, tin đăng có gửi cho chủ nhà xem trước không?
- Một tuần anh chị báo lại cho chủ nhà những gì: số người hỏi, số buổi xem, phản hồi của khách?
- Ai dẫn khách xem nhà, có báo trước lịch cho chủ nhà không?
- Tiền đặt cọc của người mua chuyển vào đâu?
- Nếu sau một thời gian chưa bán được, hai bên dừng hợp tác thế nào?
- Anh chị có đang nhận ký gửi căn nào tương tự gần đây không? Câu này giúp bạn biết họ có hiểu khu vực, đồng thời hiểu họ có thể đang chào nhiều căn cạnh tranh nhau.
Người trả lời rõ ràng, đồng ý ghi những điều này vào văn bản là người đáng cân nhắc. Người né, nói "cứ để em lo, giấy tờ làm sau" là người bạn nên chậm lại.
Các điều khoản nên có trong thoả thuận ký gửi
Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định hiện hành cần lập thành văn bản. Bảng dưới gom các điều khoản người bán nên đọc kỹ; tên gọi và cách viết mỗi nơi một khác.
| Điều khoản | Cần ghi rõ | Câu tự hỏi |
|---|---|---|
| Phạm vi dịch vụ | Môi giới làm những việc gì: đăng tin, dẫn khách, hỗ trợ thủ tục | Việc nào không nằm trong phạm vi? |
| Độc quyền hay không | Chủ nhà có được tự bán hoặc nhờ người khác không | Nếu tự tìm được người mua thì có phải trả phí không? |
| Thời hạn | Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, cách gia hạn | Hết hạn mà chưa bán thì sao? |
| Giá chào và quyền quyết định giá | Giá chào do chủ nhà quyết, môi giới không tự hạ hay hứa giá | Muốn đổi giá chào phải làm thế nào? |
| Phí dịch vụ | Cách tính, thời điểm phát sinh, ai trả | Phí phát sinh khi ký đặt cọc, khi công chứng hay khi nhận đủ tiền? |
| Tiền đặt cọc | Người mua đặt cọc trực tiếp cho chủ nhà hay qua bên nào | Môi giới có được nhận tiền thay không, có giấy uỷ quyền không? |
| Thông tin và hình ảnh | Chủ nhà duyệt tin đăng và ảnh trước khi đăng | Ai chịu trách nhiệm nếu tin đăng sai? |
| Chấm dứt | Điều kiện mỗi bên dừng hợp tác | Có phải báo trước bao lâu, có phạt không? |
Điều khoản về phí và về thời điểm phát sinh phí là chỗ tranh chấp hay gặp nhất. Ví dụ giả định: thoả thuận ghi phí phát sinh "khi giao dịch thành công" mà không định nghĩa thành công là gì; người mua đặt cọc rồi bỏ cọc, môi giới đòi phí, chủ nhà cho rằng chưa bán được. Một câu định nghĩa rõ ràng từ đầu tránh được cả cuộc cãi vã.
Độc quyền hay không độc quyền: cân nhắc từ phía chủ nhà
Độc quyền cho môi giới động lực làm. Khi biết chỉ mình được bán căn nhà trong một thời gian, môi giới thường sẵn lòng bỏ công chụp ảnh, chạy quảng cáo, dẫn khách kỹ. Đổi lại, bạn bị ràng buộc trong thời hạn đó.
Độc quyền cần thời hạn ngắn và điều kiện rõ. Một thời hạn vừa phải, kèm cam kết báo cáo định kỳ và quyền chấm dứt nếu môi giới không thực hiện, giúp bạn không bị trói vào một người không làm việc.
Ghi rõ trường hợp chủ nhà tự tìm được người mua. Nhiều thoả thuận độc quyền vẫn tính phí kể cả khi người mua do chủ nhà tự tìm. Bạn cần đọc kỹ và quyết định có chấp nhận hay không, trước khi ký.
Không độc quyền cho bạn linh hoạt. Bạn hợp tác với nhiều người cùng lúc, ai đưa khách mua được thì người đó nhận phí. Nhược điểm là mỗi người bỏ ít công hơn và tin đăng về nhà bạn có thể xuất hiện nhiều phiên bản khác nhau.
Kiểm soát tin đăng khi không độc quyền. Yêu cầu mọi môi giới dùng chung một bảng thông tin và bộ ảnh bạn cung cấp. Khi đổi giá hay tình trạng, báo cho tất cả cùng lúc để không còn tin cũ trôi nổi.
Nhờ AI soát thoả thuận ký gửi trước khi ký
AI làm tốt việc đọc một văn bản dài và chỉ ra chỗ thiếu hoặc mơ hồ. Nó không thay được người có chuyên môn pháp lý, nhưng giúp bạn mang đúng câu hỏi đến buổi trao đổi.
- Xin bản thoả thuận dự kiến trước, không ký ngay tại buổi gặp.
- Che tên hai bên, số giấy tờ tùy thân, địa chỉ nhà, số tài khoản, thay bằng "Bên A", "Bên B", "căn nhà".
- Dán vào chatbot với câu lệnh: "Đây là thoả thuận ký gửi bán nhà giữa chủ nhà và môi giới. Từ phía chủ nhà, hãy liệt kê điều khoản nào thiếu so với các nội dung: phạm vi, độc quyền, thời hạn, giá chào, phí và thời điểm phát sinh phí, tiền đặt cọc, duyệt tin đăng, chấm dứt. Chỉ ra câu nào mơ hồ có thể hiểu theo hai cách. Không kết luận thoả thuận có hợp pháp hay không."
- Hỏi tiếp: "Với từng chỗ mơ hồ, gợi ý một câu hỏi chủ nhà nên hỏi môi giới để làm rõ."
- Mang danh sách câu hỏi đến gặp môi giới, đề nghị sửa văn bản ở những chỗ cần sửa.
- Đọc lại bản cuối cùng, so với bản AI đã soát, chắc rằng những chỗ đã thống nhất được sửa thật.
AI có thể nêu sai tên luật, sai quy định, hay coi một điều khoản bình thường là bất lợi. Những gì liên quan đến hiệu lực pháp lý, như thoả thuận có cần công chứng không, điều khoản phạt có hợp lệ không, hãy hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc một luật sư bạn tin cậy.
Trong thời gian ký gửi: theo dõi mà không làm thay
Ký xong không có nghĩa là bạn buông hẳn. Đọc tin đăng môi giới đã đăng, so với bảng thông tin của bạn: diện tích, số tầng, tình trạng giấy tờ, phần điểm cần biết có còn đó không. Tin đăng thêm "pháp lý chuẩn" khi sổ đang thế chấp, hay "hẻm ô tô" khi chỉ xe ba gác vào được, là thông tin sai về căn nhà của bạn, và người mua sẽ hỏi bạn chứ không hỏi môi giới khi đến công chứng.
Yêu cầu báo cáo đều đặn theo đúng thoả thuận: bao nhiêu người hỏi, bao nhiêu buổi xem, khách phản hồi gì. Bạn có thể nhờ AI gom các báo cáo này, đã bỏ tên khách, thành một bảng theo tuần để thấy xu hướng. Nếu sau vài tuần có nhiều người hỏi mà ít người xem, có thể tin đăng chưa đúng; nếu nhiều người xem mà không ai quay lại, có thể có điều gì đó ở căn nhà hay giá chào cần xem lại. Chuyện giá là việc bạn quyết, có thể tham khảo thêm ở trang AI Định Giá.
Cuối cùng, mọi việc liên quan đến tiền và chữ ký, như nhận cọc, ký hợp đồng đặt cọc, đến công chứng, bạn nên có mặt hoặc có giấy uỷ quyền rõ ràng cho người bạn tin. Đừng để môi giới thay mặt nhận tiền chỉ vì "cho nhanh, khách đang nóng".
Khi muốn dừng hợp tác hoặc đổi môi giới
Sau một thời gian, bạn có thể thấy hợp tác không như mong đợi: báo cáo thưa dần, tin đăng không cập nhật, hoặc bạn đổi ý không bán nữa. Trước khi nói chuyện dừng, mở lại thoả thuận và đọc kỹ điều khoản chấm dứt, thời hạn còn lại và điều khoản về những khách môi giới đã dẫn đến xem. Nhiều thoả thuận quy định nếu sau khi chấm dứt bạn bán cho người mà môi giới đã giới thiệu trong thời hạn, phí vẫn phát sinh; điều này hợp lý về nguyên tắc, nhưng cần có danh sách rõ ràng những người đó.
Đề nghị dừng bằng văn bản hoặc tin nhắn có lưu, nêu ngày chấm dứt, đề nghị gỡ các tin đăng về căn nhà và xin danh sách khách đã giới thiệu. Bạn có thể nhờ AI soạn tin nhắn này với giọng lịch sự, ngắn gọn, đã bỏ tên hai bên. Kiểm lại sau vài ngày xem tin đăng cũ còn trôi nổi không, vì một tin đăng sai giá hay sai tình trạng vẫn có thể làm khách mới nhầm lẫn.
Câu hỏi thường gặp
Ký gửi nhà cho môi giới có cần làm văn bản không?
Có. Theo quy định hiện hành, hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản cần lập thành văn bản. Ngoài yêu cầu pháp lý, văn bản giúp hai bên hiểu đúng phạm vi công việc, phí và thời điểm phát sinh phí, tránh tranh chấp khi có người mua.
Ký gửi độc quyền thì chủ nhà có được tự bán không?
Tùy thoả thuận. Nhiều thoả thuận độc quyền vẫn tính phí kể cả khi chủ nhà tự tìm được người mua. Bạn cần đọc kỹ điều khoản này, hỏi lại nếu chưa rõ và chỉ ký khi đã chấp nhận được cách tính đó.
Có nên để môi giới nhận tiền cọc thay chủ nhà không?
Không nên, trừ khi có giấy uỷ quyền rõ ràng và bạn tin tưởng người đó. Cách an toàn là người mua chuyển cọc trực tiếp vào tài khoản chủ nhà theo hợp đồng đặt cọc, có chữ ký của chủ nhà, môi giới chỉ đứng giữa hỗ trợ.
Làm sao kiểm môi giới có đủ điều kiện hành nghề?
Hỏi họ thuộc doanh nghiệp hay sàn nào, xin xem chứng chỉ hành nghề và thông tin doanh nghiệp. Điều kiện cụ thể nên kiểm theo quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản. Người không trả lời được những câu này là người cần thận trọng.
AI soát hợp đồng ký gửi có thay được luật sư không?
Không. AI giúp chỉ ra điều khoản thiếu, câu mơ hồ và gợi ý câu hỏi, nhưng có thể sai về quy định. Phần hiệu lực pháp lý, điều khoản phạt hay tranh chấp nên hỏi luật sư, ví dụ qua AI Cố Vấn, mang theo bản đã che thông tin.
Ký gửi nhiều môi giới cùng lúc có nên không?
Có thể nếu thoả thuận không độc quyền. Nên đưa mọi người cùng một bảng thông tin và bộ ảnh, báo thay đổi cho tất cả cùng lúc, và ghi rõ ai đưa khách đến để tránh hai môi giới cùng đòi phí với một người mua.